Dispositif Loi PINEL Ancien


Le projet de loi de finances qui modifie l’article 199 novovicies du CGI (Loi PINEL) offre aux investisseurs la possibilité d'investir également dans l'immobilier ancien réhabilité.

 

Outre le fort caractère patrimonial, ce type d'investissement permet de maximiser l’opération sur le plan fiscal en associant :

  • Réduction d'impôt PINEL (12% à 21% selon la durée de location)
  • Déficit foncier (imputable sur le revenu global (à hauteur de 10 700 €/an)

L'effet fiscal est donc considérable pour des investisseurs ayant une TMI élevée ou disposant déjà de revenus fonciers.

Exemple Loi PINEL Ancien                       


Présentation

Appartement  centre ville dont le prix total de 246400 Euros se décompose de la manière suivante :

  • Foncier: 123.200 €
  • Travaux : 84.990 €
  • Travaux D.F 38.210 €

Base calcul de l'Assiette PINEL
Foncier 123.200 €

+
Travaux Pinel 84.990 €
= Total Pinel 208.190 €


On appliquera le taux de réduction 21 % sur 12 ans soit 4.163 €/an pendant  9 années puis 2.082 €/an pendant les 3 dernières années.


TOTAL réduction Impôts = 43 720 €

Assiette déficit foncier
Travaux D.F 38.210 €


>Économie d’impôts TMI 41%

sans revenus fonciers
 = 38.210 € x 41% = 15.666 €


>Économie d’impôts TMI 41%

avec revenus fonciers

38.210 € x (41% + 15,5%) = 21.588 €




RÉSULTAT EN TERME D’ÉCONOMIE D’IMPÔTS SUR 12 ANS (Hypothèse TMI 41%)

  • PINEL Ancien Sans revenus fonciers existants = 59 386 €
  • PINEL Ancien Avec revenus fonciers existants = 65 308 €

A titre de comparaison, une opération en PINEL NEUF offrirait un gain fiscal indicatif de 51 744 €.


Les critères d’éligibilités techniques

1/ Décence du logement : décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Quatre au moins des 15 caractéristiques ne sont pas respectées (gros œuvre, couverture, absence amiante plomb, gaz, état cuisine, chauffage, ventilation et menuiseries, etc…)

2/ Performances techniques : Arrêté du 19 décembre 2003. Six au moins des 12 performances ne sont pas respectées (surface et volume, normes électriques, eu, ev, sdb, wc, isolation combles, chauffage conforme, etc…)

3/ Les logements après travaux doivent répondent aux 2 critères sur 4 d’isolation et résistance thermique: Arrêté du 5 mars 2012.

  • L’isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur
  • Les fenêtres
  • Le système de chauffage
  • Le système de production d’eau chaude sanitaire

4/ Les dépenses de réparation et d’entretien dissociables de l’opération de transformation ou de réhabilitation ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt. Ces dépenses seront donc déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun, pour la détermination du déficit foncier, imputable, à concurrence de 10.700 €, sur le revenu global.


 

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